Neues Wohnungseigentümergesetz, neue Möglichkeiten

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) trat am 1. Dezember 2020 in Kraft. Die neuen Regelungen erleichtern Modernisierungen von gemeinschaftlichem Eigentum, geben Verwaltern mehr Befugnisse und Eigentümern mehr Kontrolle.

Die Novellierung des Gesetzes wurde von Verbänden und Organisationen lange erwartet. Die alten Regelungen aus dem Jahr 1951 und die letzten Anpassungen aus dem Jahr 2007 waren längst überholt. Mit dem neuen Gesetz sollen Umbauten und Modernisierungen gefördert werden, etwa im Bereich Barrierefreiheit und energetische Sanierung. Die Eigentümer der rund zehn Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland können jetzt beispielsweise ohne Zustimmung der Miteigentümer den Einbau einer Ladesäule für Elektroautos veranlassen. In diesem Fall müssen sie die Kosten selbst tragen. Die Kosten von Baumaßnahmen tragen nur dann alle gemeinsam, wenn zwei Drittel der Eigentümer und 50 Prozent der Miteigentumsanteilsbesitzer einer Maßnahme zugestimmt haben.

Die Novellierung des Gesetzes stärkt den Verwaltungsbeirat als Kontrollorgan, das den Verwalter überwacht. Beiräte bekommen mehr Verantwortung und Eigentümer haben jetzt das Recht, den Verwalter auch ohne wichtigen Grund abzuberufen. Im Gegenzug erhalten Hausverwalter mehr Kompetenzen und können kleinere Arbeiten eigenverantwortlich in Auftrag geben.

Beschlussfassungen werden in Zukunft einfacher. In Coronazeiten ist überdies eine Abstimmung auch per Video und unabhängig von der Zahl der Anwesenden möglich. Seit Ausbruch der Coronapandemie vor rund einem Jahr sind jedoch zahlreiche Eigentümerversammlungen ausgefallen. Die Notfallgesetzgebung bietet zwar Lösungen für Wirtschaftspläne und Verwalterbestellungen, aber dringende Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen bleiben auf der Strecke, meldet der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV). Daher sei während der Krise noch mehr Flexibilität notwendig.

Bei weiteren Fragen stehen Ihnen unsere kompetenten Mitarbeiter der Hausverwaltung gern zur Verfügung.

Coronazeit: Aktuelle Regelungen zu Miete, Pacht und Wohneigentum

Aktuell:

Die Bundesregierung hat Anordnungen getroffen, welche die Folgen und Auswirkungen der Coronapandemie für Mieter und Pächter sowie für Wohnungseigentümer abmildern sollen.

Für Mieter und Pächter gilt, dass Zahlungsrückstände aus der Zeit zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 den Vermieter nicht zur Kündigung berechtigen. Diese Einschränkung gilt für die Dauer von 24 Monaten und nur für solche Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der Coronapandemie beruhen. Sind die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen, kann dem Mieter oder Pächter wieder gekündigt werden. Für den zweiten Lockdown gibt es noch keine Regelungen. Es habe sich gezeigt, dass Mieter und Vermieter in vielen Fällen eine Regelung auf privater Basis finden konnten.

Im Miet- und Pachtrecht wurde im Dezember 2020 ein neues Gesetz beschlossen, das Regelungen zugunsten derjenigen beinhaltet, die für ihren Betrieb Grundstücke oder Geschäftsräume gemietet oder gepachtet haben und diese aufgrund von staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr nutzen können. Darin wird erklärt, dass die Regelung zur Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) grundsätzlich anwendbar ist. Diese Regelung stärkt die Position der Gewerbemieterinnen und -mieter. Die Regelung betrifft auch Pachtverhältnisse.

Aufgrund der Coronapandemie sind Eigentümerversammlungen vielfach nicht möglich. Damit Wohnungseigentümergemeinschaften handlungsfähig bleiben, gilt bis Ende 2021, dass im Falle des Auslaufens der Verwalterbestellung, der zuletzt bestellte Verwalter im Amt bleibt. Weiterhin gilt, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgilt. Weiterführende Informationen finden Sie auf der Website des Bundesjustizministeriums.

Neues Wohnungseigentumsgesetz verabschiedet

In Deutschland gibt es rund 42,5 Millionen Wohnungen. Viele davon gehören als Eigentumswohnungen privaten Eigentümern, die ihre Wohnung entweder selbst bewohnen oder als Anlageobjekt vermieten. Sie alle sind betroffen von der jetzt beschlossenen Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes.

Das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) hat den Bundesrat passiert und wird voraussichtlich zum 01.12.2020 in Kraft treten. Energetische, klimaschützende und altersgerechte Modernisierungen sollen dadurch in Zukunft leichter realisierbar sein.

Die jeweiligen Interessenvertreter äußern sich unterschiedlich. Der Mieterbund findet das Ergebnis „enttäuschend“, weil es vermietenden Wohnungseigentümer zukünftig möglich ist, die Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen statt wie bisher nach Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Die ohnehin komplizierte Überprüfung der Nebenkostenabrechnung werde damit schwerer.

Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland begrüßt die weitgehend ausgewogene und praxisnahe Reform. Abgesenkte Abstimmungsquoren lösen Blockadehaltungen einzelner Eigentümer auf. Die Einführung eines Sachkundenachweises in Form einer Zertifizierung unterstreicht die gestiegene Verantwortung des Immobilienverwalters.

Das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ebnet den Weg für mehr energetische Sanierungen, den Einbau von E-Ladestationen sowie für barrierearme Ein- und Umbauten. Auch Maßnahmen zum Einbruchschutz sowie zum Einbau eines Glasfaseranschlusses werden erleichtert. Die Eigentümerversammlung kann künftig unabhängig von der Anzahl der anwesenden Mitglieder über Maßnahmen in der Gemeinschaft abstimmen. Zudem wird künftig nur noch die Gemeinschaft alle Rechte ausüben und alle Pflichten wahrnehmen, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben. Beschlussfassungen im Umlaufverfahren werden erleichtert.

BGH-Urteil: Anspruch auf Lärmschutz in der Eigentumswohnung

Der Bundesgerichtshof (BGH, 26.06.2020, V ZR 173/19) hat entschieden, dass ein Wohnungseigentümer von einem anderen, der in seiner Wohnung den Bodenbelag ausgetauscht hat, die Einhaltung der schallschutztechnischen Mindestanforderungen verlangen kann.

Die streitenden Parteien wohnen in einem 1962 gebauten Haus. Die Wohnung des Klägers befindet sich im zweiten Obergeschoss, die Wohnung des Beklagten in dem darüber liegenden Dachgeschoss. Dieses war 1995 zu Wohnraum ausgebaut und mit Teppichboden ausgestattet worden. 2008 ließ der Bewohner des Dachgeschosses den Teppichboden durch Fliesen ersetzen. Der darunter wohnende Eigentümer fühlte sich danach unzumutbar durch Trittschall belästigt. Er wollte, dass wieder Teppichboden verlegt wird oder eine Trittschalldämmung erfolgt. Dies sollte mindestens eine Verbesserung um 15 dB oder den Normtrittschallpegel von 53 dB erreichen. Ein Gutachten ergab, dass die Trittschalldämmung der Wohnungstrenndecke mit dem Fliesenbelag nicht den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspricht.

Begründung des Urteils

Der Bundesgerichtshofs stützt sein Urteil auf § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, sein Eigentum so zu nutzen, dass keinem anderen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Der untereinander zu gewährende Schallschutz richtet sich nach der DIN 4109. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist. Die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile sollen in erster Linie den Schallschutz gewährleisteten. Das ändert aber nichts daran, dass ein Eigentümer bei Änderung des Bodenbelags darauf achten muss, dass die Mindestanforderungen eingehalten werden, solange das zumutbar ist – was das Gericht in diesem Fall bejaht. Demgegenüber sei die Ertüchtigung des Gemeinschaftseigentums aufwändiger und mit weitaus höheren Kosten verbunden.

Wie Wohnungseigentümer in Krisenzeiten Beschlüsse fassen können

Die Verwaltung von Immobilieneigentum beinhaltet Aufgaben, die sich nicht aufschieben lassen. Um die notwendigen Maßnahmen umzusetzen, müssen Wohnungseigentümer Beschlüsse fassen. Doch wie geht das unter den Bedingungen eines Versammlungsverbotes?

Maßnahmen, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören, darf der Verwalter selbstständig entscheiden. Das neue „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie″ enthält temporär geltende Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG), um die Handlungsfähigkeit von Wohnungs­eigentümergemeinschaften und Immobilienverwaltungen zu gewährleisten.

Bei einigen nicht aufschiebbaren Sanierungen stellen sich aber Fragen. Dazu gehören die Auswahl und Beauftragung eines Architekten und der Baumaßnahmen. Andererseits muss auch die Finanzierung geklärt werden. Wenn außerdem die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, ist zu entscheiden, ob eine Sonderumlage genutzt werden soll oder ob eine Finanzierung notwendig wird. 

Das WEG enthält somit die Möglichkeit, einen Umlaufbeschluss zu fassen. Dieser muss jedoch einstimmig und in Schriftform erfolgen und eignet sich somit nur für kleinere Gemeinschaften. Eine Versammlung könnte auch nur mit Voll­machten durchgeführt werden. Eigentümer müssten nicht anwesend sein. Doch dann fehlen Aussprache und Meinungsaustausch. Die Verweigerung dieses Rechts führt überdies zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse. Die viel zitierte „Online-Versammlung″ entspricht laut Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. nicht dem WEG und wäre ebenfalls anfechtbar. Eine Lösung könnte die Trennung des Aussprachetermins, der z.B. telefonisch oder per Videokonferenz erfolgen kann, von der eigentlichen Eigentümerversammlung sein, die einige Tage später ebenfalls online dazu dient, dem Verwalter eine Vollmacht zu erteilen. Bleibt abzuwarten, wie sich die Praxis entwickelt und wie in Grenzfällen möglicherweise Gerichte später entscheiden werden.

WEG-Recht: Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Dies bezieht sich zum Beispiel auf den sicheren Zustand der Leitungen, funktionierende Treppenhausbeleuchtung, mögliche Gefahrenquellen in Hof, Treppenhaus oder gemeinschaftlich genutzter Gartenanlage. Regelmäßige Kontrollen der Sicherheit sind erforderlich. Die Beauftragung einer Hausverwaltungsfirma entlässt die Eigentümer nicht aus jeder Verantwortung, denn der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft haftet nicht für jedes Risiko.

In einem aktuellen Fall stürzte der Sohn einer Wohnungseigentümerin eine zum Gemeinschaftseigentum gehörende Treppe herab und wurde berufsunfähig. Er verlangte Schadensersatz, weil der Verwalter diese Gefahr nicht beseitigt hatte und seine Pflicht zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verletzt habe.

Das Gericht (AG Moers, 11.07.2019, 564 C 9/19) verneinte diesen Anspruch und stellte fest, dass die Sicherungspflicht des Verwalters Risiken des allgemeinen Lebens nicht umfasst. Ein solches habe sich aber in dem Sturz verwirklicht. Begründung: Der Sohn kannte die Treppe seit seiner Kindheit.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft ist dafür verantwortlich, Gefahrenquellen in der Wohnungseigentumsanlage zu beseitigen oder andere Vorkehrungen zu treffen, damit Dritte durch diese nicht zu Schaden kommen. Es wäre jedoch unbillig, wenn er für jedes zufällige Schadensereignis in der Anlage einstehen müsste. Da die Gefahr der Kellertreppe problemlos erkennbar war und der Geschädigte oder seine Mutter die bauliche Gestaltung der Treppe bei einer Eigentümerversammlung nie beanstandet hat, ging das Gericht davon aus, dass der Verwalter dafür nicht verantwortlich gemacht werden kann.

BGH-Urteil: Andere Nutzung, als in der Teilungserklärung vorgesehen, kann zulässig sein

Wohnungseigentümer können nicht nur einen vermietenden Miteigentümer, sondern auch den Mieter verklagen, wenn die Nutzung einer Einheit nicht den Vorgaben der Teilungserklärung entspricht. Ob sie Erfolg haben, hängt von der Zweckbestimmung ab. Lärm durch Kinder muss weitgehend toleriert werden.

 

Die Teilungserklärung ist ein wesentlicher Bestandteil der rechtlichen Begründung von Wohnungseigentum. In der Teilungserklärung erfolgt die gegenständliche und räumliche Abgrenzung und Zuordnung der Grundstücks- und Gebäudeteile zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Festlegung der Höhe der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung und Zuordnung von Sondernutzungsrechten.

In der Praxis kommt es vor, dass einige Flächen oder ganze Einheiten einer Wohnungseigentumsanlage anders genutzt werden, als in der Teilungserklärung vorgesehen. Das kann zulässig sein, wenn die tatsächliche Nutzung nicht mehr stört als die vorgesehene.

In einem Streitfall betrieb der Mieter einer Einheit ein „Eltern-Kind-Zentrum“, in dem vormittags ein „Mini-Kindergarten“ Betätigungen entfaltete und nachmittags verschiedene Aktivitäten stattfanden. Nach der Teilungserklärung war aber nur ein „Laden mit Lager“ zulässig.

Der Fall ging durch alle Instanzen: Der Bundesgerichtshof (BGH, 13.12.2019, V ZR 203/18) entschied endgültig: Die tatsächliche Nutzung stört nicht mehr als ein Laden mit Lager. Öffentlich-rechtliche Immissionsschutzregelungen, nach denen Geräuscheinwirkungen von Kinderbetreuungseinrichtungen eher hingenommen werden müssen als Geräusche von anderen Quellen, sind zu berücksichtigen.

 

Das OVG Schleswig-Holstein hat jüngst ein ähnlich lautendes Urteil gesprochen (OVG S-H, 01.02.2019, 1 MB 1/19): Der von einer Kindertagesstätte ausgehende Lärm stellt keine schädliche Umwelteinwirkung im Sinne des Bundesimmissionsschutzrechtes dar.

Mieter müssen nicht für Hausmeister-Notdienst zahlen

Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten. Das hat der Bundesgericht entschieden.

 

Die aktuelle Entscheidung des BGH (18.12.2019, VIII ZR 62/19) dürfte viele Vermieter betreffen, die bisher die Kosten für eine Notfallbereitschaft des Hausmeisters mit den Betriebskosten abgerechnet haben. Das geht jetzt nicht mehr. 

Der Fall: Die Mieter einer Wohnung in Berlin sollen laut Mietvertrag die Betriebskosten gemäß Berechnungsverordnung zahlen und hierauf monatliche Vorauszahlungen entrichten. Die für das Jahr 2016 erstellte Betriebskostenabrechnung weist eine „Notdienstpauschale“ in Höhe von insgesamt 1.199,52 Euro aus, die dem Hausmeister zukommt für die Notdienstbereitschaft bei Störungsfällen wie beispielsweise Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten. Der auf den Mieter entfallende Anteil beträgt gut 100 Euro.

Das Gericht begründet sein von der bisherigen Praxis abweichende Urteil wie folgt: Die Pauschale sei keine Betriebskostenposition, denn sie betreffe Kosten, die dafür anfielen, dass außerhalb der normalen Geschäftszeiten bei Schadensfällen, Havarien oder ähnlichen Notfällen jemand erreichbar sei. Während der normalen Geschäftszeiten würden solche Arbeiten üblicherweise von der Hausverwaltung des Vermieters erledigt. Sie sind daher seinem Verantwortungsbereich zuzuordnen. Die Kosten lassen sich auch nicht dem Sicherheitsbereich zuordnen und sind auch deshalb keine umlagefähige Hausmeistertätigkeit. Typische Hausmeistertätigkeiten werden dagegen routinemäßig erledigt, zum Beispiel, ob Türen nachts verschlossen sind, die Beleuchtung funktioniert oder das Treppenhaus ordnungsgemäß gereinigt wurde.

 

Fazit: Die Kosten für eine „Notdienstpauschale“ sind keine Betriebs-, sondern Verwaltungskosten, die der Vermieter selbst tragen muss.