Preisanstiege bei Immobilien schwächen sich ab

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Das Institut F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt gibt regelmäßig einen Index heraus, der die Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschlands umfasst. Danach hat sich die Wachstumsdynamik in der Gesamtschau abgeschwächt. Ursache waren die deutlich reduzierten Preissteigerungen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.

Eigentumswohnungen verteuerten sich mit einem Preisanstieg von 1,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q1/2021. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise nur noch um 0,4 Prozent. Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal Q2/2020 lagen die Eigentumswohnungen mit 4,5 Prozent deutlich vor den Ein- und Zweifamilienhäusern, die sich um 3,6 Prozent verteuerten.

Weniger Angebote über Portale

Ein Teil dieses Rückganges ist nach Ansicht von F+B auf ein Mehr an Direktvermarktung unter Umgehung der Online-Portale zurückzuführen. „Kaufimmobilien werden immer schneller abverkauft, der sogenannte „time on market“ sinkt. Für das obere Preissegment trifft dies in besonderem Maße zu, so dass insgesamt weniger Wohnungen aus diesem Segment gleichzeitig öffentlich angeboten werden“, sagt der F+B-Wohnungsexperte.

Große Preissteigerungen im Langfristbereich

Im Langfristvergleich stieg der Index der Preise für die Nutzungsart Einfamilienhäuser in den vergangenen fünf Jahren um 35,1 Prozent. Im Zehnjahresvergleich wurden 63,4 Prozent gemessen. Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb der vergangenen fünf Jahre im bundesweiten Mittel um 31,6 Prozent und in den vergangenen zehn Jahren sogar um 77,9 Prozent.

Eigentumswohnungen sind die Gewinner

Deutlich wird, dass die Eigentumswohnung im Langfristvergleich die Objektart mit der höchsten Preissteigerung gewesen ist. Kapitalanleger konnten bei dieser Objektart mit der höchsten Wertänderungsrendite rechnen. „Eigenheime konnten allerdings in den letzten fünf Jahren deutlich an Preisdynamik zulegen“, ergänzt der F+B-Chef.

Wallbox-Förderung erneut verlängert!

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Die Förderung privater Ladestationen an Wohngebäuden für Elektroautos wurde um 300 Millionen Euro aufgestockt und verlängert. Mit einem Zuschuss von pauschal 900 Euro werden der Kauf und die Installationen der sogenannten Wallboxen unterstützt. Insgesamt stehen dafür jetzt 800 Millionen Euro an Bundesmitteln zur Verfügung.

Über eine halbe Million Anträge zeigen die enorme Nachfrage nach dieser Förderung. Anträge zur Errichtung einer Ladestation für Elektroautos in selbst genutzten oder vermieteten Wohngebäuden können Privatpersonen, Wohnungseigentümergemeinschaften, Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften und Bauträger stellen. Gefördert werden der Erwerb und die Errichtung einer fabrikneuen, nicht öffentlich zugänglichen Ladestation inklusive des elektrischen Anschlusses. Auch damit verbundene notwendige Nebenarbeiten an Stellplätzen von bestehenden Wohngebäuden in Deutschland werden gefördert.

Voraussetzung für die Förderung: 

Die Ladestation verfügt über eine Normalladeleistung von 11 kW, der Strom kommt zu 100 Prozent aus erneuerbaren Energien und die Ladestation ist intelligent und steuerbar. Unterschreiten die Gesamtkosten des Vorhabens den Zuschussbetrag, wird keine Förderung gewährt. Der Zuschuss kann bei der KfW über das Zuschussportal beantragt werden und muss vor Beginn des Vorhabens erfolgen. Bei der Ermittlung der Gesamtkosten können Kosten für folgende Leistungen berücksichtigt werden: Ladestation, Managementsystem zur Steuerung von Ladestationen, elektrischer Anschluss, notwendige Elektroinstallationsarbeiten wie zum Beispiel Erdarbeiten. Ausführliche Informationen zur Förderung und zum Antragsverfahren finden Sie unter www.kfw.de/440.

Starke Nachfrage nach E-Autos

Allein im Juli 2021 wurden laut Kraftfahrtbundesamt in Deutschland etwa 57.000 Elektrofahrzeuge neu zugelassen. Damit rollen eine Million Elektrofahrzeuge auf deutschen Straßen. Um die Klimavorgaben zu erreichen müssen bis 2030 noch 14 Millionen hinzukommen.

Zahlen: 42,8 Millionen Wohnungen für 83,2 Millionen Bürger

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Statistisch sieht das Verhältnis der Anzahl von Wohnungen zu der Anzahl der Bürger gar nicht so schlecht aus. Dass der Wohnungsmarkt trotzdem so eng ist, liegt an der Struktur der Haushalte. Seit vielen Jahren sinkt die Zahl der Personen pro Haushalt, während die Gesamtzahl der Haushalte immer weiter steigt.

Im Jahr 2020 verzeichnete Deutschland 41,5 Millionen Haushalte, davon waren 11,6 Millionen Familien mit Kindern und 2,6 Millionen Alleinerziehende. Nach Angaben des statistischen Bundesamtes gab es Ende 2020 in Deutschland 42,8 Millionen Wohnungen. Der Wohnungsbestand stieg im Vergleich zum Vorjahr um 0,7 Prozent oder 290.966 Wohnungen.

Wohnungsbestand steigt

Im Vergleich zum Jahr 2010 erhöhte sich der Wohnungsbestand um 5,7 Prozent beziehungsweise 2,3 Millionen Wohnungen. Laut Umweltbundesamt stieg die Zahl der privaten Haushalte zwischen 2000 und 2019 jedoch um 10,1 Prozent. Die mittlere Haushaltsgröße sank auf zwei Personen pro Haushalt. Dies lag an der überproportionalen Zunahme der Ein- und Zwei-Personenhaushalte. Im Jahr 2019 lebte bereits in 42,3 Prozent der Haushalte in Deutschland nur eine Person. Die Ein- und Zwei-Personenhaushalte machten zusammen mehr als drei Viertel aller Haushalte aus.

Flächenbedarf nimmt zu

Ende 2020 kamen auf 1.000 Einwohnerinnen und Einwohner 515 Wohnungen und damit 20 Wohnungen mehr als zehn Jahre zuvor. Die Wohnfläche des Wohnungsbestandes belief sich Ende 2020 auf insgesamt etwas über 3,9 Milliarden Quadratmeter. Sie vergrößerte sich gegenüber dem Jahr 2010 um 7,0 Prozent. Die Wohnfläche je Wohnung betrug Ende 2020 durchschnittlich 92,0 Quadratmeter, die Wohnfläche je Einwohnerin und Einwohner 47,4 Quadratmeter. Damit haben sich die Wohnfläche je Wohnung seit dem Jahr 2010 um 1,1 Quadratmeter und die Wohnfläche je Einwohnerin und Einwohner um 2,4 Quadratmeter erhöht. Die durchschnittliche Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner je Wohnung nahm von 2,02 auf 1,94 ab.

Erneuerbare Energien mit mehr Anteil am Stromverbrauch

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Der Stromverbrauch wird aufgrund der wachsenden Nachfrage im Bereich der Elektromobilität und durch die größere Verbreitung von Wärmepumpen in Zukunft deutlich steigen. An erneuerbarer Energie im Gebäudebereich geht daher kein Weg vorbei.

Hoher Anteil erneuerbarer Energien

Trotz ungünstiger Wetterbedingungen wurden im ersten Quartal dieses Jahres 40 Prozent des Stromverbrauchs aus erneuerbaren Energien gedeckt. Das zeigen Berechnungen des Bundesverbands der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW).
Im Gesamtjahr 2020 hatten die erneuerbaren Energien einen Anteil von bereits 46 Prozent am Stromverbrauch. Zu Jahresbeginn 2020, der extrem windreich war, stammten sogar rund 52 Prozent des Stromverbrauchs aus Erneuerbaren Energien.

Weiteres Umdenken erforderlich

Diese vielversprechenden Entwicklungen können aber nicht darüber hinweg täuschen, dass deutliche Verbesserungen auch in anderen Gebieten der erneuerbaren Energien notwendig sind. Für eine erfolgreiche Energiewende seien auch mehr Wasserkraft, Holzenergie, Biogas und Geothermie erforderlich. Darauf weist die Plattform Erneuerbare Energien Baden-Württemberg hin. Diese erneuerbaren Energien werden auch deshalb gebraucht, weil ihre Energieerzeugung wetterunabhängig ist und keinen großen Schwankungen unterliegt.

Steuervorteile für Wohnungsunternehmen

Der Gebäudesektor spielt im Zuge der Energiewende eine wichtige Rolle. Daher hat sich die Bundesregierung auf eine neue Regelung verständigt: Wenn Wohnungsunternehmen zukünftig Strom aus erneuerbaren Energien an ihre Mieter liefern, beispielsweise über Ladestationen für Elektroautos, unterliegen die Einnahmen daraus nicht der Gewerbesteuer. Wohnungsunternehmen dürfen aus der Stromlieferung Einnahmen von bis zu zehn Prozent der Einnahmen aus der Wohnungsverwaltung erzielen, ohne dass ihre Mieterträge gewerbesteuerpflichtig werden. Zusätzlich fördert der Staat mit verschiedenen Programmen die Nutzung erneuerbarer Energie

Coronazeit: Aktuelle Regelungen zu Miete, Pacht und Wohneigentum

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Aktuell:

Die Bundesregierung hat Anordnungen getroffen, welche die Folgen und Auswirkungen der Coronapandemie für Mieter und Pächter sowie für Wohnungseigentümer abmildern sollen.

Für Mieter und Pächter gilt, dass Zahlungsrückstände aus der Zeit zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 den Vermieter nicht zur Kündigung berechtigen. Diese Einschränkung gilt für die Dauer von 24 Monaten und nur für solche Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der Coronapandemie beruhen. Sind die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen, kann dem Mieter oder Pächter wieder gekündigt werden. Für den zweiten Lockdown gibt es noch keine Regelungen. Es habe sich gezeigt, dass Mieter und Vermieter in vielen Fällen eine Regelung auf privater Basis finden konnten.

Im Miet- und Pachtrecht wurde im Dezember 2020 ein neues Gesetz beschlossen, das Regelungen zugunsten derjenigen beinhaltet, die für ihren Betrieb Grundstücke oder Geschäftsräume gemietet oder gepachtet haben und diese aufgrund von staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr nutzen können. Darin wird erklärt, dass die Regelung zur Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) grundsätzlich anwendbar ist. Diese Regelung stärkt die Position der Gewerbemieterinnen und -mieter. Die Regelung betrifft auch Pachtverhältnisse.

Aufgrund der Coronapandemie sind Eigentümerversammlungen vielfach nicht möglich. Damit Wohnungseigentümergemeinschaften handlungsfähig bleiben, gilt bis Ende 2021, dass im Falle des Auslaufens der Verwalterbestellung, der zuletzt bestellte Verwalter im Amt bleibt. Weiterhin gilt, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgilt. Weiterführende Informationen finden Sie auf der Website des Bundesjustizministeriums.

2021: Das ändert sich im neuen Jahr für Mieter und Eigentümer

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Auch dieses Jahr beginnt mit vielen Änderungen. Bereits Ende vergangenen Jahres traten viele Gesetze in Kraft, die für Immobilieneigentümer und Mieter direkt Bedeutung haben. Hinzu kommen Änderungen, die sich indirekt auswirken.

Ab Januar 2021 entfällt für rund 90 Prozent der Arbeitnehmer der Solidaritätszuschlag, für 6,5 Prozent der Arbeitnehmer wird er reduziert. Der Beitrag wurde seit 1991 für den Ost-Aufbau verwendet.

Ebenfalls ab Januar 2021 gilt wieder der reguläre Mehrwertsteuersatz von 19 Prozent für die meisten Güter und von sieben Prozent für Waren des täglichen Bedarfs. Die Reduzierung wegen der Corona-Pandemie läuft aus.

Die Grundrente wird ohne Bedürftigkeitsprüfung eingeführt. Rund 1,3 Millionen Rentner haben Anspruch auf den Zuschlag.

Der Mindestlohn steigt ab Januar auf 9,50 Euro pro Stunde, ab Juli auf 9,60 Euro. Der Mindestlohn von Azubis steigt im ersten Ausbildungsjahr von 515 Euro auf mindestens 550 Euro.

Soziale Leistungen: Die Hartz-IV-Regelsätze steigen leicht. Der steuerliche Entlastungsbetrag für Alleinerziehende wurde wegen der Corona-Pandemie erhöht und beträgt 2021 weiterhin 4.008 Euro. Das Wohngeld wird als Ausgleich für die höheren Kosten bei Benzin, Heizöl und Gas geringfügig erhöht.

Die Pendlerpauschale wird erhöht: Ab dem 21. Kilometer können 35 Cent pro Kilometer für den einfachen Weg zur Arbeit unabhängig von der Art des Fortbewegungsmittels von der Steuer abgesetzt werden. Für die ersten 20 Kilometer bleibt es bei 30 Cent.

Die Wohnungsbauprämie steigt. Der Staat zahlt statt 8,8 Prozent dann 10 Prozent Zulage.

Bereits seit 2020 gelten das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG), das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland, die Verlängerung des Förderzeitraumes für Baukindergeld und das Wohnungseigentumsgesetz.

Ab Weihnachten 2020: Maklerprovision wird hälftig geteilt

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Ab 23. Dezember 2020 tritt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Von diesem Zeitpunkt an zahlen Käuferinnen und Käufer von Wohnimmobilien nicht mehr als die Hälfte der Maklerprovision.

Das neue Gesetz regelt erstmals bundesweit, wie der Immobilienmakler bezahlt wird. Darüber war vorher lange gestritten worden, denn regional hatten sich verschiedene Provisionsmodelle etabliert. Vorübergehend war auch das schon bei der Vermittlung von Mietwohnungen eingeführte sogenannte Bestellerprinzip im Gespräch gewesen. Danach hätte derjenige, der den Makler beauftragt, die ganze Provision zahlen müssen.

Das ist nun anders gekommen. Eine Vereinbarung zur Übernahme der Maklerprovision ist zukünftig nur wirksam, wenn die Partei, die den Makler beauftragt hat, zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.

Die Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Christine Lambrecht erklärt dazu: „Die (…) vom Bundestag beschlossene Reform der Maklerprovision beim Immobilienkauf wird die Nebenkosten beim Kauf von Wohneigentum spürbar senken. In Zukunft gilt: Die Abwälzung der gesamten Maklerkosten auf den Käufer ist unzulässig. (…) Durch die neuen Regeln erleichtern wir jungen Menschen und Familien die Bildung von Wohneigentum und den Aufbau einer zukunftsfesten Altersvorsorge.“

Sofern der Makler von beiden Parteien einen Auftrag erhält und deshalb sowohl die Interessen des Verkäufers als auch des Käufers wahrnimmt, kann er mit beiden Parteien eine Provision in gleicher Höhe vereinbaren können. Beide Parteien tragen dann im Ergebnis jeweils die Hälfte der gesamten Provision. Vereinbarungen über unterschiedliche Provisionshöhen können nicht wirksam geschlossen werden.

Diese, nun gesetzlich beschlossene Reglung, spiegelt nur das wider, was wir und viele andere Makler bereits seit Jahren praktizieren. Insbesondere in NRW ist die Provisionsteilung bereits seit vielen Jahren gang und gäbe. 

Neues Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft: Das müssen Immobilieneigentümer und Bauherren wissen

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Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt seit dem 1. November 2020. Es führt die Energieeinsparverordnung, das Energieeinspargesetz und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen und stimmt die Regeln zur Energieeffizienz und zur Nutzung von erneuerbaren Energien aufeinander ab. Hier finden Sie die wichtigsten Änderungen:

Ab sofort müssen Bauherrrn zum Heizen mindestens eine Form der erneuerbaren Energien zu nutzen. Das kann Energie aus Photovoltaik-, Solarwärme- und Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen sein. Aber auch Fern- und Abwärme erfüllen diese Anforderung. Strom aus eigener Produktion kann angerechnet werden.

Ineffiziente Heizungen sind nicht mehr zulässig. Ab dem Jahr 2026 dürfen mit Heizöl oder Kohle betriebene Kessel nur ausnahmsweise betrieben werden. Kessel, die 30 Jahre oder älter sind, müssen außer Betrieb genommen werden.

Beim Kauf von Ein- und Zweifamilienhäusern und bei der Sanierung wird die kostenlose Energieberatung Pflicht. Unternehmen, die im Rahmen einer Sanierung ein Angebot abgeben, müssen im Angebot schriftlich auf die kostenfreie Pflicht zur Energieberatung hinweisen.

Ergänzende Vorschriften zu Energieausweisen: Auch Immobilienmakler unterliegen bei der Vermietung oder beim Verkauf eines Hauses nun der Pflicht, einen Energieausweis vorzulegen. Aussteller von Energieausweisen müssen passende Maßnahmen zur Modernisierung empfehlen. CO2-Emissionen müssen im Energieausweis genannt werden.

Die staatliche Förderung für erneuerbare Energien und effiziente Energienutzung sind nun gesetzlich verankert. Der Staat übernimmt bis zu 45 Prozent der Investitionen für klimafreundliche Heiztechnik oder Wärmedämmung. Alternativ können steuerliche Vergünstigen in Anspruch genommen werden.

Für Bauvorhaben, für die vor dem 1. November 2020 beantragt oder angezeigt wurden, gelten die neuen Regelungen nicht.

Neue Gesetze und Regelungen zum Jahreswechsel

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Wie in jedem Jahr werden auch mit dem Jahresbeginn 2021 neue Gesetze und Regeln ihre Wirksamkeit entfalten. Wir haben die wichtigsten Neuerungen zusammengefasst:

Wer zahlt in Zukunft die Maklercourtage?

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Neues Gesetz verabschiedet

Der Deutsche Bundestag hat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser beschlossen. Käuferinnen und Käufer von Wohnimmobilien zahlen zukünftig nicht mehr als die Hälfte der Maklerprovision.

Bisherige Regelung

In der Regel geht die Beauftragung eines Maklers beim Immobilienverkauf vom Verkäufer aus. Der Käufer hatte in der Praxis bisher kaum einen Einfluss auf die Art der Entlohnung der Maklertätigkeit. Er musste die Übernahme der anteiligen oder sogar der vollständigen Maklerprovision akzeptieren, wenn er nicht als Bewerber ausscheiden wollte. Das neue Gesetz soll Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses finanziell entlasten.

Maklergebühren werden künftig hälftig geteilt

Eine Vereinbarung zur Übernahme der Maklerprovision ist daher zukünftig nur wirksam, wenn die Partei, die den Makler beauftragt hat, zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Die andere Partei soll ihren Anteil erst dann zahlen müssen, wenn der Auftraggeber seiner Zahlungspflicht nachgekommen ist.

Sofern der Makler von beiden Parteien einen Auftrag erhält und deshalb sowohl die Interessen des Verkäufers als auch des Käufers wahrnimmt, soll er nach dem Gesetzentwurf zukünftig mit beiden Parteien eine Provision nur in gleicher Höhe vereinbaren können. Beide Parteien tragen dann im Ergebnis jeweils die Hälfte der gesamten Provision. Vereinbarungen über unterschiedliche Provisionshöhen können in diesem Fall nicht wirksam geschlossen werden.

Weitere Neuerungen

Zudem soll ein Textformerfordernis für Maklerverträge über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eingeführt werden. Ausreichend für den Abschluss eines Maklervertrags ist dann beispielsweise eine E-Mail. Auf diese Weise können Unklarheiten über in der Praxis häufig strittige Fragen hinsichtlich des Inhalts eines Maklervertrags vermieden werden. Das Gesetz wird voraussichtlich im Dezember 2020 oder Januar 2021 in Kraft treten.

Bereits heute oft gängige Praxis

Eine Provisionsteilung ist bei uns in NRW bei den meisten seriösen Maklern bereits heute gang und gäbe. So wird es auch seit langer bei uns gehandhabt. In soweit stellt das Gesetz keine gravierende Veränderung unserer Tätigkeit dar, allerdings erfordert das neue Gesetz neue Doukmentationspflichten, die einen erheblichen Mehraufwand für die Makler bedeuten.