Neues Wohnungseigentumsgesetz verabschiedet

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In Deutschland gibt es rund 42,5 Millionen Wohnungen. Viele davon gehören als Eigentumswohnungen privaten Eigentümern, die ihre Wohnung entweder selbst bewohnen oder als Anlageobjekt vermieten. Sie alle sind betroffen von der jetzt beschlossenen Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes.

Das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) hat den Bundesrat passiert und wird voraussichtlich zum 01.12.2020 in Kraft treten. Energetische, klimaschützende und altersgerechte Modernisierungen sollen dadurch in Zukunft leichter realisierbar sein.

Die jeweiligen Interessenvertreter äußern sich unterschiedlich. Der Mieterbund findet das Ergebnis „enttäuschend“, weil es vermietenden Wohnungseigentümer zukünftig möglich ist, die Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen statt wie bisher nach Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Die ohnehin komplizierte Überprüfung der Nebenkostenabrechnung werde damit schwerer.

Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland begrüßt die weitgehend ausgewogene und praxisnahe Reform. Abgesenkte Abstimmungsquoren lösen Blockadehaltungen einzelner Eigentümer auf. Die Einführung eines Sachkundenachweises in Form einer Zertifizierung unterstreicht die gestiegene Verantwortung des Immobilienverwalters.

Das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ebnet den Weg für mehr energetische Sanierungen, den Einbau von E-Ladestationen sowie für barrierearme Ein- und Umbauten. Auch Maßnahmen zum Einbruchschutz sowie zum Einbau eines Glasfaseranschlusses werden erleichtert. Die Eigentümerversammlung kann künftig unabhängig von der Anzahl der anwesenden Mitglieder über Maßnahmen in der Gemeinschaft abstimmen. Zudem wird künftig nur noch die Gemeinschaft alle Rechte ausüben und alle Pflichten wahrnehmen, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben. Beschlussfassungen im Umlaufverfahren werden erleichtert.

WEG-Recht: Verwalter haften nicht für alles

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Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Dies bezieht sich zum Beispiel auf den sicheren Zustand der Leitungen, funktionierende Treppenhausbeleuchtung, mögliche Gefahrenquellen in Hof, Treppenhaus oder gemeinschaftlich genutzter Gartenanlage. Regelmäßige Kontrollen der Sicherheit sind erforderlich. Die Beauftragung einer Hausverwaltungsfirma entlässt die Eigentümer nicht aus jeder Verantwortung, denn der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft haftet nicht für jedes Risiko.

In einem aktuellen Fall stürzte der Sohn einer Wohnungseigentümerin eine zum Gemeinschaftseigentum gehörende Treppe herab und wurde berufsunfähig. Er verlangte Schadensersatz, weil der Verwalter diese Gefahr nicht beseitigt hatte und seine Pflicht zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verletzt habe.

Das Gericht (AG Moers, 11.07.2019, 564 C 9/19) verneinte diesen Anspruch und stellte fest, dass die Sicherungspflicht des Verwalters Risiken des allgemeinen Lebens nicht umfasst. Ein solches habe sich aber in dem Sturz verwirklicht. Begründung: Der Sohn kannte die Treppe seit seiner Kindheit.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft ist dafür verantwortlich, Gefahrenquellen in der Wohnungseigentumsanlage zu beseitigen oder andere Vorkehrungen zu treffen, damit Dritte durch diese nicht zu Schaden kommen. Es wäre jedoch unbillig, wenn er für jedes zufällige Schadensereignis in der Anlage einstehen müsste. Da die Gefahr der Kellertreppe problemlos erkennbar war und der Geschädigte oder seine Mutter die bauliche Gestaltung der Treppe bei einer Eigentümerversammlung nie beanstandet hat, ging das Gericht davon aus, dass der Verwalter dafür nicht verantwortlich gemacht werden kann.