WEG-Recht: Verwalter haften nicht für alles

Kellertreppe

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Dies bezieht sich zum Beispiel auf den sicheren Zustand der Leitungen, funktionierende Treppenhausbeleuchtung, mögliche Gefahrenquellen in Hof, Treppenhaus oder gemeinschaftlich genutzter Gartenanlage. Regelmäßige Kontrollen der Sicherheit sind erforderlich. Die Beauftragung einer Hausverwaltungsfirma entlässt die Eigentümer nicht aus jeder Verantwortung, denn der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft haftet nicht für jedes Risiko.

In einem aktuellen Fall stürzte der Sohn einer Wohnungseigentümerin eine zum Gemeinschaftseigentum gehörende Treppe herab und wurde berufsunfähig. Er verlangte Schadensersatz, weil der Verwalter diese Gefahr nicht beseitigt hatte und seine Pflicht zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verletzt habe.

Das Gericht (AG Moers, 11.07.2019, 564 C 9/19) verneinte diesen Anspruch und stellte fest, dass die Sicherungspflicht des Verwalters Risiken des allgemeinen Lebens nicht umfasst. Ein solches habe sich aber in dem Sturz verwirklicht. Begründung: Der Sohn kannte die Treppe seit seiner Kindheit.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft ist dafür verantwortlich, Gefahrenquellen in der Wohnungseigentumsanlage zu beseitigen oder andere Vorkehrungen zu treffen, damit Dritte durch diese nicht zu Schaden kommen. Es wäre jedoch unbillig, wenn er für jedes zufällige Schadensereignis in der Anlage einstehen müsste. Da die Gefahr der Kellertreppe problemlos erkennbar war und der Geschädigte oder seine Mutter die bauliche Gestaltung der Treppe bei einer Eigentümerversammlung nie beanstandet hat, ging das Gericht davon aus, dass der Verwalter dafür nicht verantwortlich gemacht werden kann.

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